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Immobilienerbe – Was gilt es zu beachten?

15. 09. 2017 | Jürgen Kriegisch | Tipps & Tricks

Immobilienerbe

Jedes Jahr wird in Deutschland ein Vermögen von insgesamt 400 Milliarden Euro vererbt, das zu einem sehr großen Teil aus Immobilien besteht. Sie erhöhen in der Regel nicht nur erheblich den finanziellen Wert einer Erbschaft, sondern können auch von hoher emotionaler Bedeutung sein. Zum Beispiel, wenn es sich um das Haus handelt, in dem die Kindheit verbracht wurde, oder um den Altbau der geliebten Großeltern. Doch so groß die Freude über ein Immobilienerbe auch sein mag, es gibt zahlreiche Fallstricke, die die Erbschaft zur finanziellen und emotionalen Bürde machen können. Die wichtigsten Aspekte, die bei Immobilien im Nachlass zu beachten sind, haben wir Ihnen hier zusammengetragen.

Folgekosten einkalkulieren und Vermögensverhältnisse prüfen

So traurig der Anlass auch sein mag, mit einer geerbten Immobilie geht für viele ein Traum in Erfüllung, da es das eigene Vermögen erheblich vergrößert. So zumindest im Idealfall, denn nicht jedes Grundstück, Haus oder jede Wohnung entpuppt sich als finanzieller Gewinn, sondern kann sogar schmerzhafte Verluste nach sich ziehen. Wenn zum Beispiel die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist oder der Erblasser unbeglichene Steuerschulden zurücklässt, haften die Erben mit ihrem eigenen Vermögen. Ebenfalls zu Buche schlagen kann eine Renovierung oder ein Umbau der Immobilie, um es für sich selbst oder künftigen Mietern bewohnbar zu machen. Manchmal sind geerbte Häuser oder Wohnungen stark verwohnt oder entsprechen nicht dem modernen Standard, sodass Erben sich verschulden müssten, um das Immobilienerbe nutzen zu können. Einen weiteren hohen Posten nimmt die Steuerlast ein. Je nach Verwandtschaftsgrad fällt die Erbschaftsteuer unterschiedlich hoch aus.

Sind die Folgekosten zu hoch, könnte es ratsam sein, das Erbe auszuschlagen. Diese Entscheidung muss jedoch recht zügig gefällt werden. Erben bleiben in Deutschland lediglich sechs Wochen, um ihr Erbe auszuschlagen. Neben dem Verzicht auf das Immobilienerbe kann auch ein Verkauf die günstigere Alternative sein. In jedem Fall sollten die eigenen Vermögensverhältnisse sorgfältig geprüft werden.

Erbschaftsteuer beim Immobilienerbe: Der Fiskus erbt mit

Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen der Erbschaftsteuer. Berechnungsgrundlage für die Erbschaftsteuer ist der Verkehrswert. Bei der Festlegung der Erbschaftsteuer müssen außerdem eventuelle Freibeträge und die Steuerklasse des Erbens nach Erbschaftsrecht beachtet werden. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser steht Erben ein bestimmter Freibetrag zu, auf den keine Steuern zu zahlen sind. Freibeträge können demnach die Höhe der Erbschaftsteuer wesentlich mindern. Als Faustregel gilt: Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt war, desto höher liegt der Freibetrag. Darüber hinaus wird Erben nach dem Erbschaftsrecht eine von drei Steuerklassen zugewiesen, was ebenfalls auf das Verwandtschaftsverhältnis zurückgeführt wird. Je nach Steuerklasse, erhebt das Finanzamt verschieden gestaffelte Erbschaftsteuersätze.

Gänzlich ohne Steuerabgabe fällt das Immobilienerbe an verwitwete Partner, die im vorerst gemeinsam genutzten Eigenheim wohnen bleiben. Einzige Voraussetzung: Der Partner oder die Partnerin muss in den nächsten zehn Jahren dort wohnen bleiben. Wird die Immobilie jedoch während dieser Zeitspanne verkauft oder vermietet, wird nachträglich Erbschaftsteuer fällig. Die gleiche Rechtslage gilt bei Kindern, die für mindestens zehn Jahre in der geerbten Immobilie wohnen.

Steuer-Freibetrag nach Verwandtschaftsgrad im Überblick:

VerwandtschaftsgradFreibetrag in Euro
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner500.000
Kinder, Stiefkinder400.000
Enkel200.000
Eltern, Großeltern100.000
alle anderen Erben20.000

Steuerklassen nach Verwandtschaftsgrad im Überblick:

VerwandtschaftsgradSteuerklasse
Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, GroßelternSteuerklasse I
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene EhegattenSteuerklasse II
alle anderen ErbenSteuerklasse III

Das Finanzamt muss übrigens innerhalb von drei Monaten über eine Erbschaft informiert werden, und das auch dann, wenn für die Erben aufgrund von Steuerfreibeträgen gar keine Erbschaftsteuer fällig wird. Sollten Sie die Abgabe der Erbschaftsteuererklärung versäumen, müssen Sie mit Sanktionen rechnen, im schlimmsten Fall ein Strafverfahren aufgrund von Steuerhinterziehung.

Immobilienerbe - Testament

Kein Testament: Wer ist überhaupt zum Erben berechtigt?

Hat der Erblasser rechtzeitig ein Testament geschrieben, geht die Immobilie automatisch an die testamentarischen Erben oder Vermächtnisnehmern zu. Gibt es kein Testament, werden die gesetzlichen Erben zum Eigentümer der Immobilie, also die Angehörigen des Verstorbenen. In diesem Fall haben meist mehrere Erben Anspruch auf die Immobilie, sodass eine Erbengemeinschaft entsteht. Wer im Zuge einer Enterbung von der Vermögensfolge ausgeschlossen wurde, hat keinen Anspruch auf die Immobilie, kann jedoch einen Pflichtteil gegenüber den Alleinerben oder der Erbgemeinschaft geltend machen. Die Höhe der auszuzahlenden Summe bemisst sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und der Hälfte der gesetzlichen Erbquote des Pflichtteilsberechtigten. Dabei kann der Pflichtteilsberechtigte verlangen, dass ein Sachverständiger ein Gutachten zum Verkehrswert der geerbten Immobilie erstellt, um den Pflichtteil berechnen zu können.

Die Frist für den Grundbucheintrag nicht verpassen

Der Erbe oder die Erbengemeinschaft gelten nach Eintreten des Erbfalls als Gesamtrechtnachfolger und damit Eigentümer der vererbten Immobilie. Demzufolge muss eine Berichtigung im Grundbuch beantragt und der neue Eigentümer eingetragen werden. Dazu müssen die Erben einen entsprechenden Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers schriftlich an das Grundbuchamt richten. Zuständig ist in den meisten Fällen das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Wird die Zwei-Jahres-Frist beachtet, ist die Umschreibung kostenfrei. Plant der Erbe die Immobilie zeitnah zu verkaufen, ist eine Grundbuchberichtigung häufig nicht notwendig, dennoch sollte das Grundbuchamt informiert werden.

Bei der Berichtigung des Grundbucheintrags muss der Erbe nachweisen, dass die aktuelle Eintragung nicht mehr den Tatsachen entspricht und er neuer Eigentümer der Immobilie ist. Nach § 35 der Grundbuchordnung kann dieser Nachweis grundsätzlich nur durch die Vorlage des Testaments des Verstorbenen oder eines Erbscheins erfolgen. Die Ausstellung eines Erbscheins muss beim zuständigen Nachgericht beantragt werden und ist mit Kosten verbunden. Herrscht Unklarheit darüber, wer Anspruch auf das Erbe hat, ist eine Erbfeststellungsklage vor einem Zivilgericht möglich.

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