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Der Berliner Immobilienmarkt und seine Entwicklung auf einen Blick

16. 06. 2017 | Jürgen Kriegisch | Berlin

Immobilinemarkt Berlin

Ist Berlin mittlerweile zu teuer? Vielleicht haben Sie sich diese Frage auch schon gestellt. Wir von Part-B Immobilien bekommen diese Frage von Interessenten seit Jahren regelmäßig gestellt. Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt jedoch: Der Berliner Immobilienmarkt kennt nur eine Richtung. Allen Unkenrufen zum Trotz steigen die Preise unaufhaltsam weiter, denn Berlin hat auch künftig noch ein immenses Nachholpotenzial im Vergleich zu anderen deutschen, aber auch europäischen Metropolen.

 

Zögern kostet Geld

Wie dynamisch die Entwicklung am Berliner Immobilienmarkt die letzten Jahre war, zeigt das Beispiel Steglitz. Wer Anfang 2014 hier eine Eigentumswohnung kaufen wollte, zahlte noch etwa 2.000 Euro auf den Quadratmeter. Anfang 2017 sind es nun 2.900 Euro, je nach Mikrolage und Immobilie sogar bis zu 4.000 Euro. An diesem Aufwärtstrend wird sich so schnell auch nichts ändern. Sie möchten nicht, dass Ihnen die Immobilienpreise weiter davonlaufen? Dann sichern Sie sich ein Stück Berlin. Wir haben für Sie einige Wohnungen in Berlin zur Auswahl.

Berlin: Immobilienmarkt mit starker Entwicklung

Wenn Sie sich nochmal vergegenwärtigen möchten, welche Wertsteigerungen Sie in den vergangenen Jahren verpasst haben, dann schauen Sie sich unseren Rückblick seit 2011 genauer an. Jedes Jahr veröffentlichen die großen Immobilienmakler und Research-Häuser Studien und Preisprognosen zur Entwicklung am Berliner Immobilienmarkt. Hier fassen wir Ihnen die Ergebnisse und die Preisprognose der letzten Jahre zusammen.

2011 – Die Stadt wächst und mit ihr die Immobilienpreise

Nach elf Jahre im neuen Jahrtausend ist die rasante Entwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt an einigen Zahlen deutlich zu erkennen. Stadtweit stieg der Mittelwert der Angebotspreise bei den Wohnungen 2011 im Vergleich zum Vorjahr um 8,3 Prozent. Besonders gefragt waren Apartments in der City, also innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings, der die Innenstadt von den Randbezirken trennt. Hier stiegen die Immobilienpreise stark.

Steigende Immobilienpreise

© S-F - Shutterstock

In den Innenstadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Mitte lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt im Unterschied zu den übrigen acht Stadtteilen Berlins deutlich über der 2.000-Euro-Marke. Auch die Veränderungsraten bewegten sich hier mit Ausnahme von Friedrichshain-Kreuzberg verglichen mit 2010 jenseits des Berliner Durchschnitts – beispielsweise verzeichnete Charlottenburg-Wilmersdorf 2011 bei den Preisen für Eigentumswohnungen ein Plus von 9,9 Prozent.

Der damalige Wohnmarktreport Berlin von GSW und CBRE gab in seiner Preisprognose für Immobilienpreise an, dass Mieten und Kaufpreise für Berliner Wohnungen weiter steigen werden, da die jährlichen Neubauzahlen damals deutlich unter 5.000 lagen. Im gleichen Zeitraum wuchsen die Anzahl der Haushalte in Berlin um 15.000.

2012 – Eigentumswohnungen so begehrt wie nie

Die ersten sechs Monate des Jahres 2012 zeigten deutlich, wie beliebt Wohnungen in Berlin waren. Von Januar bis Juli 2012 wechselten nahezu 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt den Besitzer – ein Viertel mehr als im Vorjahreszeitraum. Das zeigten die damaligen Zahlen des landeseigenen Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der alle notariell beurkundeten Kaufverträge aus dem Zeitraum Januar bis Juli 2012 auswertete. Den Experten zufolge betraf der Boom nicht nur die Eigentumswohnungen, sondern den gesamten Berliner Immobilienmarkt: Bis Ende Juni 2012 wurde mit fast 16.000 Kaufverträgen ein Umsatz von mehr als 5,2 Milliarden Euro erzielt. Die guten Ergebnisse des Vorjahreszeitraums 2011 konnten auch hier übertroffen werden.

Experten der Investitionsbank Berlin (IBB) gaben im IBB Wohnungsmarktbarometer 2012 an, dass die starke Nachfrage durch das verbesserte Investitionsklima angekurbelt wurde. Die Gründe dafür waren naheliegend: Die Finanzkrise 2012, die damals vergleichsweise niedrigen Kaufpreise und günstige Finanzierungskosten lockten Privatanleger wie auch institutionelle Erwerber nach Berlin. Kapitalanlegern winkten gute Renditen, da die Immobilienpreise weiter stiegen und die Preisprognose weiterhin positiv war.

Eigentumswohnung Berlin

© Dreamstime

2013 – Die Stimmung am Berliner Immobilienmarkt verbessert sich weiter

Das Wohnungsangebot in der Stadt wird sich weiter verknappen und die Immobilienpreise werden steigen, so die Meinung der 286 Experten, die an der Umfrage der IBB 2013 teilnahmen. Der Grund: Weiterhin war die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin größer als das Angebot. Das galt sowohl für Miet- als auch für Eigentumswohnungen, berichtete die IBB. Bei Mietwohnungen war der Nachfragedruck 2013 vor allem im unteren Preissegment stark. Bei Wohneigentum waren sowohl Eigentumswohnungen als auch Reihenhäuser, Einfamilien- und Doppelhäuser gefragt. Nach den damaligen Einschätzungen der Experten sollte die Nachfrage in den kommenden Jahren etwa gleich hoch bleiben. Dementsprechend war die Preisprognose positiv und die Immobilienpreise sollten weiter steigen.

Dies spiegelten auch die Zahlen des Wohnmarktreports 2014 des Wohnungsunternehmens GSW und des Immobiliendienstleisters CBRE wieder, der in seinem Bericht die Entwicklungen des Jahres 2013 betrachtete.
Im Jahr 2013 stiegen in Berlin sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Wohnimmobilien. Allerdings verlangsamte sich der Anstieg der Preise etwas. Im Mittel wurden Mietwohnungen für 8,02 Euro pro Quadratmeter angeboten und damit 52 Cent beziehungsweise knapp sieben Prozent teurer als im Jahr 2012. Im unteren und im oberen Segment stiegen die Mieten mit 4 beziehungsweise 5 Prozent noch etwas langsamer. Diese Verlangsamung machte Kapitalanlegern wenig Sorgen. Die Immobilienpreise stiegen weiter, das war das wichtigste.

Ein Novum: Die höchsten Mieten verzeichnete nun nicht mehr Charlottenburg-Wilmersdorf, sondern Friedrichshain-Kreuzberg. In diesem Szenebezirk stiegen die Angebotsmieten um nahezu 12 Prozent auf genau 10 Euro. Dahinter folgen Charlottenburg-Wilmersdorf mit 9,45 Euro (+5,8 Prozent) und Mitte mit 9,09 Euro (+12,1 Prozent).

Bei den Kaufpreisen halbierte sich der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in der Hauptstadt stiegen um rund 9 Prozent. Eigentumswohnungen kosteten durchschnittlich rund 2.474 Euro pro Quadratmeter, Mehrfamilienhäuser wurden für 1.472 Euro pro Quadratmeter angeboten. Teuerstes Pflaster der Immobilienpreise und bei Kaufpreisen blieb der Bezirk Mitte. Hier wurden 2013 für einen Quadratmeter Wohnfläche einer Eigentumswohnung ein Preis von 3.462 Euro aufgerufen. Der Preisprognose aus dem Immobilienpreisspiegel zufolge wurden auch in den folgenden Jahren steigende Immobilienpreise erwartet.

WohnungsmarktBerlin

2014 – Berlin verdrängt München von Platz 1

Was für eine Nachricht! Die Bundeshauptstadt vermeldete einen europäischen Rekord: Kein anderer Immobilienmarkt in Europa war 2014 für internationale Investoren so attraktiv wie Berlin. Zu diesem Ergebnis kam die Studie Emerging Trends in Real Estate Europe 2015, die vom Urban Land Institute (ULI) und von der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC erhoben wurde. Seit 2006 werden hierfür jährlich Interviews mit rund 500 internationalen Investoren aus Europa ausgewertet.

2014 verdrängte Berlin erstmals München von der Spitze des Rankings. Die bayerische Landeshauptstadt belegte nur noch Rang elf. Der Grund: Zahlreichen Investoren war der Münchener Immobilienmarkt und die Immobilienpreise mittlerweile zu hochpreisig. Gleiches galt für Frankfurt – die Mainmetropole rutschte 2014 von Platz zehn auf Platz sechzehn ab.

Grund für das gute Abschneiden Berlins: Hier bewegten sich die Immobilienpreise noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Der Stadt wurde ein ausgezeichnetes Investitionsklima bescheinigt – ebenso wie Dublin und Madrid, deren Märkte sich 2014 gerade von der damaligen Krise erholten. Die beiden Städte belegten hinter Berlin Platz zwei und drei im Ranking. Unter die Top Five schaffte es als einzige weitere deutsche Stadt nur noch Hamburg.

Steigende Immobilienpreise

© Pavel-L - Shutterstock

2015 – Berlin bleibt im Gleichgewicht

Die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung gestaltete sich in Ballungsräumen auch 2015 als schwierig. Gerade in der deutschen Hauptstadt kletterten die Mietpreise weiter. Doch der Preisanstieg ist nicht gänzlich ohne Limit: 2015 stiegen die Angebotsmieten im Mittelwert um 5,1 Prozent auf knapp 9,00 Euro pro Quadratmeter. Das war etwas weniger als im Jahr 2014.

Die sehr heterogene Bevölkerung und politische Regulationen sorgten dafür, dass sich die Mieten und Preise im Gleichgewicht hielten und nicht durch die Decke schossen. Neue Stadtgebiete wurden erschlossen und nahmen den Druck aus dem Zentrum. Insbesondere Gebiete um den Berliner Stadtring und gut erschlossene Außenbezirke wie Köpenick erfuhren eine neue Beliebtheitswelle. Für diese Gebiete wurde eine steigende Preisprognose abgegeben.

Trotzdem stiegen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen 2015 um 10,01 Prozent auf 3.000 Euro pro Quadratmeter. Doch auch hier kündigte sich Entspannung an, denn der Nachfrage standen viele Neubauangebote entgegen. Das ging aus den Ergebnissen des Wohnmarktreports Berlin 2016 der Berlin Hyp und CBRE hervor.
Im Stadtteil Charlottenburg-Wilmersdorf lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 3.393 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 8,4 Prozent im Vergleich zu 2014 entspricht. Damit lag er über dem Berliner Durchschnitt.

Das lag vor allem an den Top-Lagen am Kurfürstendamm und den Villengebieten im Westen. Auch in Steglitz-Zehlendorf erhöhten sich die Immobilienpreise um 16,3 Prozent auf 2.840 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt. Trotz der größten prozentualen Steigerung lag Steglitz-Zehlendorf unter dem Berliner Durchschnitt und insgesamt betrachtet war Berliner Wohneigentum nach wie vor preiswert, im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten oder Metropolen wie London, Paris und New York. Daher waren auch in diesem Jahr die Preisprognosen weiterhin positiv.

Berliner Immobilienmarkt

2016 – steigende Preise und keine Blase in Sicht

Die Preisprognose für 2016 war nach dem erfolgreichen Jahr 2015 weiterhin sehr positiv. Eine repräsentative Umfrage der GfK im Auftrag des privaten Bankenverbandes fragte danach, welche Anlageform die Deutschen im Jahr 2016 am meisten bevorzugen. 37 Prozent der Befragten gaben Immobilien an. Die niedrigen Zinsen und die steigenden Immobilienpreise sorgten dafür, dass das Betongold auch weiterhin bei Kapitalanlegern attraktiv blieb.

Trotz der steigenden Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt sahen die Experten keine Blase in den kommenden Jahren. Es wurden Maßnahmen eingeleitet, um einer eventuellen Überhitzung des Marktes entgegenzuwirken, auch wenn diese noch nicht Sicht ist. Hierzu zählten unter anderem die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die bei der Vergabe von Krediten für rechtliche Sicherheit sorgen sollte. Ob dies nötig sei, stellen Experten in Frage. Da keine offensichtlichen Anzeichen für eine übertriebene Kreditvergabe zu sehen war, sah auch die Bundesbank keine Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland.

Fazit

Die Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt sind über die letzten 6 Jahre konstant und stark gestiegen, was die Spekulationen über eine drohende Immobilienblase angefacht haben. Da jedoch das Wachstum durch eine Wohnungsknappheit entstanden ist und die Bautätigkeit dem Bedarf weiterhin hinterherhinkt, ist eine Blase noch lange nicht in Sicht und die steigenden Immobilienpreise weiter gerechtfertigt.

Die Regulierung des Immobilienmarkts durch die Mietpreisbremse hat auch keinen positiven Effekt gezeigt. Eher hat sie sich negativ für die Berliner ausgewirkt. Um den Druck vom Berliner Immobilienmarkt zu nehmen, sollte die Politik die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum fördern und so mit Neubauprojekten dem Nachfragedruck ein Ventil bieten. Bis dies aber geschieht, werden Berliner Immobilien weiterhin ein lohnendes Investment bei Kapitalanlegern bleiben, denn Sie wissen ja alle…bis die Politik etwas bewegt, vergehen schnell Jahre.

Falls Sie Interesse an Wohnungen haben, empfehlen wir Ihnen sich unsere Eigentumswohnungen in Berlin anzuschauen. Kapitalanlegern und Eigennutzern werden hier passende Wohnungen angeboten.

Was denken Sie zu Eigentumswohnungen in Berlin? Sind sie weiterhin ein gutes Investment? Wir freuen uns auf Ihren Kommentar!

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