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Denkmalschutz: Steuern sparen durch erhöhte Abschreibung

06. 04. 2017 | Jürgen Kriegisch | Tipps & Tricks, Unsere Projekte

In der Steuerwüste Deutschland gibt es nur sehr wenige Steueroasen. Ein wahres Paradies für Erwerber von Denkmalimmobilien sind die Paragrafen 7i und 10f im Einkommensteuergesetz (EStG). Hier findet sich die Grundlage für eine erhöhte Abschreibung, mit der ein Erwerber einer Immobilie unter Denkmalschutz Steuern sparen kann. Wie Sie mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie je nach Einkommen jährlich 5-stellige Beträge von Ihren Steuern zurückbekommen können, lesen Sie im folgenden Beitrag.

Darum erlässt der Staat beim Denkmalschutz Steuern

In Deutschland besitzt laut Statistik jede 50. Immobilie den Status als Baudenkmal. Darunter ist leider so manches Baudenkmal, das seine besten Zeiten längst hinter sich hat und langsam zerfällt, weil der Eigentümer nicht die finanziellen Mittel hat, um eine umfassende, denkmalgerechte Sanierung durchzuführen.

Um Investoren einen Anreiz zu bieten, ein Baudenkmal zu sanieren und somit ein Stück Geschichte zu retten, bietet der Staat eine attraktive Möglichkeit, beim Denkmalschutz Steuern zu sparen. Dieser Anreiz ist im Einkommensteuergesetz (EStG) verankert.

§7i und §10f EStG: Die Grundlage

Kapitalanleger erhalten aufgrund von §7i EStG eine erhöhte Abschreibung, Eigennutzer können sich auf §10f EStG berufen. Hier ist geregelt, in welcher Höhe und wie lange Steuern aufgrund der Investition in Denkmalimmobilien gespart werden können. Die erhöhte Abschreibung beginnt nicht mit der Fertigstellung des Gebäudes, sondern mit dem Nutzen-Lasten-Wechsel.
Damit der Paragraph greift, müssen folgende Merkmale zutreffen:

  • Gebäude muss ein Baudenkmal sein
  • Es muss im Inland stehen
  • Baumaßnahmen sind erforderlich zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals
  • Baumaßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein
  • Baumaßnahmen finden nach dem Kauf statt, um steuerlich absetzbar zu sein
  • Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nach Abschluss der Arbeiten

§7i EStG – Abschreibung für Kapitalanleger

Der Paragraph 7i EStG regelt, mit wieviel Prozent die Baumaßnahmen steuerlich abzugsfähig sind, wenn die Denkmalimmobilie im Anschluss vom Erwerber vermietet wird. Generell ist eine erhöhte Abschreibung der Baumaßnahmen für insgesamt 12 Jahre möglich. In den ersten 8 Jahren können jeweils 9 Prozent abgeschrieben werden, in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 Prozent pro Jahr. Somit lassen sich die begünstigten Baumaßnahmen an Denkmalimmobilien im Zeitraum von 12 Jahren zu 100 Prozent abschreiben.

§10f EStG – Abschreibung für Eigennutzer

Eigentlich gibt es für Eigennutzer von Immobilien keine Steuervorteile, sondern nur für Vermieter. Seit dem 1. Januar 2004 wird aber nun im Paragraph 10f EStG genau geregelt, wieviel der Erwerber von einem Baudenkmal als Eigennutzer abschreiben kann. Die Kosten der Baumaßnahmen werden im Fall des Eigennutzers als Sonderausgaben abzugsfähig. Wird die Immobilie eigengenutzt, können über 10 Jahre jeweils 9 Prozent der Sonderausgaben abgeschrieben werden, also insgesamt immerhin 90 Prozent der anrechenbaren Sanierungskosten.

Wer entscheidet über die Summe der abschreibungsfähigen Baumaßnahmen?

Die genaue Summe der abschreibungsfähigen Baumaßnahmen legt die Denkmalschutzbehörde vor dem Beginn der Sanierungsarbeiten fest. Dabei ist zu beachten, dass der Denkmalschutzbehörde eine detaillierte Auflistung der geplanten Baumaßnahmen vorliegt. Luxusumbauten, die nicht für den „Erhalt oder die sinnvolle Nutzung der Immobilie notwendig sind“, sind nicht abschreibungsfähig. Somit ist die Installation einer neuen Heizung abschreibungsfähig, der Einbau einer goldenen Badewanne hingegen nicht. Wie hoch die Summe der abzugsfähigen Sanierungskosten ist, bestimmt nicht das Finanzamt, sondern die zuständige Denkmalschutzbehörde.

Denkmalschutz-AfA: So wird die Bemessungsgrundlage berechnet

Wieviel Steuern Sie mit einer Immobilie unter Denkmalschutz sparen können, lässt sich gut in einer exemplarischen Rechnung darstellen. In diesem Beispiel kauft der Erwerber die Immobilie mit einer Modernisierungszusage direkt vom Bauträger. Es handelt sich um eine Wohnung in einem Baudenkmal, das 1939 erstellt wurde.

Der Kaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten beträgt 639.000 Euro. Der Verkehrswert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht, beträgt 18.000 Euro. Das Baudenkmal hat zum Zeitpunkt des Kaufs ohne Modernisierung noch einen Wert von 36.000 Euro.

Um die Bemessungsgrundlage für die Steuervorteile zu berechnen, muss zunächst der Anteil der Baukosten am notariellen Kaufpreis der Immobilie ermittelt werden. Im Beispiel sind es 24,6 Prozent. Dieser Anteil wird dann auf die eigentlichen Anschaffungskosten angewendet, also auf die 639.000 Euro. Somit beträgt die Bemessungsgrundlage 157.002 Euro. Das ist der Betrag, den der Erwerber von dem Baudenkmal später steuerlich geltend machen kann.

 Wert in EuroAnteilAnschaffungskosten in Euro
Verkehrswert Grund und Boden18.0003%19.170
Altgebäude36.0006%38.340
Als begünstigt bescheinigte Baukosten147.42024,57%157.002
Nicht bescheinigte Baukosten398.58066,43%424.488
Notarieller Kaufpreis600.000100%639.000
Anschaffungsnebenkosten39.000
Anschaffungskosten639.000

Wie hoch die Steuerersparnis ausfällt, hängt letztlich von der individuellen Situation vom Erwerber der Immobilie ab und ob er die Immobilie selbst nutzt oder vermietet. Im ersten Beispiel handelt es sich um einen angestellten Unternehmensberater, der die Wohnung in dem Baudenkmal selbst nutzen möchte. Auf ihn trifft somit Paragraph 10f EStG für Eigennutzer zu.

Denkmalschutz: Steuern sparen mit §10f EStG [Beispielrechnung]

Er ist 45 Jahre alt, verheiratet und hat keine Kinder. Er ist in Steuerklasse III, gesetzlich versichert und gehört keiner Kirche an. Sein zu versteuerndes Jahreseinkommen beträgt 90.000 Euro. Regulär müsste er Steuern in Höhe von 22.383 Euro zahlen.

Steuerersparnis bei einem Eigennutzer nach §10f EStG 

  
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)90.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 157.002 Euro)14.130 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)75.870 Euro
Steuer auf Jahreseinkommen (alt)22.383 Euro
Steuer auf Jahreseinkommen (neu)16.960 Euro
Steuerersparnis im ersten Jahr5.423 Euro

Durch die erhöhte Abschreibung bei Denkmalimmobilien konnte der Unternehmensberater sein zu versteuerndes Jahreseinkommen um 14.130 Euro mindern, das entspricht 15,7 Prozent seines eigentlichen Einkommens. Somit muss er letztlich nur 16.960 Euro an Steuern zahlen. Folglich hat er durch den Kauf der Immobilie unter Denkmalschutz Steuern von 5.423 Euro gespart. Wenn sich sein Einkommen in den nächsten 9 Jahren nicht ändert, wird er insgesamt 54.230 Euro an Steuern sparen.

Denkmalschutz: Steuern sparen mit §7i EStG [Beispielrechnung]

Im zweiten Beispiel handelt es sich um eine ledige Bankangestellte, die ihre denkmalgeschützte Immobilie vermieten möchte. Auf sie trifft somit Paragraph 7i EStG für Kapitalanleger zu.

Sie ist 38 Jahre alt, in Steuerklasse I, gesetzlich versichert und gehört keiner Kirche an. Ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen beträgt 82.000 Euro, in dem die Jahresmieteinnahmen der Immobilie von 12.000 Euro bereits enthalten sind. Regulär müsste sie Steuern in Höhe von 27.392 Euro zahlen.

Steuerersparnis bei einem Kapitalanleger nach §7i EStG

  
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)70.000 Euro
plus zu versteuernde Mieteinnahmen12.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 157.002 Euro )14.130 Euro
abzüglich AfA (2 % von 462.828 Euro)9.257 Euro
abzüglich Zinsen für Darlehen12.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)46.613 Euro
Steuer auf Jahreseinkommen (alt)27.392 Euro
Steuer auf Jahreseinkommen (neu)11.843 Euro
Steuerersparnis im ersten Jahr15.549 Euro

Durch die erhöhte und lineare Abschreibung und durch das Ansetzen der Fremdkapitalzinsen, die durch das Darlehen zur Finanzierung der Wohnung entstehen, konnte die Bankangestellte ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen um 35.387 Euro mindern. Somit muss sie letztlich nur 11.843 Euro an Steuern zahlen. Folglich hat sie durch den Kauf der Eigentumswohnung im ersten Jahr Steuern von 15.549 Euro gespart. Wenn sich ihr Einkommen in den nächsten 12 Jahren nicht ändert, wird sie insgesamt 181.372 Euro (124.392 Euro in den ersten 8 Jahren und 56.980 Euro in den letzten 4 Jahren) an Steuern sparen.

Wie Denkmalimmobilien beim Verkauf versteuert werden

Durch die erhöhte und lineare Abschreibung und durch das Ansetzen der Fremdkapitalzinsen, die durch das Darlehen zur Finanzierung der Wohnung entstehen, konnte die Bankangestellte ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen um 35.387 Euro mindern. Somit muss sie letztlich nur 11.843 Euro an Steuern zahlen. Folglich hat sie durch den Kauf der Eigentumswohnung im ersten Jahr Steuern von 15.549 Euro gespart. Wenn sich ihr Einkommen in den nächsten 12 Jahren nicht ändert, wird sie insgesamt 181.372 Euro (124.392 Euro in den ersten 8 Jahren und 56.980 Euro in den letzten 4 Jahren) an Steuern sparen.

Grundsätzlich gelten für Denkmalimmobilien dieselben Regeln beim Verkauf wie für alle anderen Immobilien. Diese finden sich in Paragraph 23 EStG. Wurde das Objekt ausschließlich selbst genutzt oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor, muss der Gewinn nicht versteuert werden. Wer allerdings bereits nach wenigen Jahren die selbstgenutzte Denkmalimmobilie verkauft, verliert gleichzeitig die Möglichkeit, die erhöhte Abschreibung aus Paragraph 10f EStG für die noch verbleibenden Jahre geltend zu machen. Daher sollte ein Verkauf wohl überlegt sein.

Bei vermieteten Denkmalimmobilien muss der Kapitalanleger 10 Jahre warten, bis die Spekulationsfrist verstrichen und eine steuerfreie Veräußerung möglich ist. Da die erhöhte Abschreibung über 12 Jahre läuft, ist auch in diesem Fall der Erwerber einer Denkmalimmobilie gut beraten, nicht zu früh zu verkaufen, um die möglichen Steuerersparnisse nicht zu verlieren.

Investmentchance: Denkmalimmobilie auf Rügen

Auf Deutschlands größter Insel Rügen gibt es aktuell die Möglichkeit, in ein weltberühmtes Baudenkmal zu investieren. Es basiert auf einer Idee der NS-Organisation Kraft durch Freude, die ein bis dahin einmalig großes Seebad auf Rügen schaffen wollte. Der Kölner Architekt Clemens Klotz entwarf ein Gebäude mit klarer und zeitlos moderner Linienführung. Sein Entwurf wurde auf der Weltausstellung 1937 in Paris mit dem Grand Prix ausgezeichnet. Die Bauarbeiten wurden 1939 gestoppt und die Anlage nie in Betrieb genommen. Erst kurz nach dem Krieg wurden einige Häuser vollendet. Das Seebad wurde inklusive aller Gebäude, Außenanlagen, Straßen und Zuwegen vollständig unter Denkmalschutz gestellt.

In dem geschichtsträchtigen Baudenkmal entstehen großzügige Eigentumswohnungen und Penthäuser mit modernem Komfort direkt am Meer. Als Erwerber einer dieser Denkmalimmobilien im Projekt „Neues Prora“ kommen Sie natürlich auch in den Genuss der erhöhten Abschreibung nach §7i oder §10f EStG. Bei Interesse können Sie sich weitere Informationen und Fakten auf der Projekt-Webseite anschauen.

Fazit: Denkmalimmobilien lohnen sich

In den beiden Rechenbeispielen konnten jährliche Steuerersparnisse von etwa 5.000 Euro bis 16.000 Euro erzielt werden. Die Denkmal-AfA ist somit eine der letzten lukrativen Steueroasen in Deutschland. Hinzu kommen die generellen steuerlichen Vorteile bei Immobilieninvestments wie die steuerfreie Veräußerung nach der Spekulationsfrist, die lineare AfA und die Möglichkeit, bei Vermietungsobjekten die Zinsen für das Darlehen abzuziehen.

Haben Sie eine Frage zu dem Thema, wie Sie mit Immobilien unter Denkmalschutz Steuern sparen können? Wir freuen uns über Ihre Kommentare unter diesem Beitrag.

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